客户背景
虹口区零售便利店个体工商户李女士，44岁，经营便利店9年，年流水约260万，个人卡收支。因门店装修及备货周转，急需220万资金。李女士名下自有住宅一套，位于虹口区四川北路板块，市值380万，房龄42年，建筑面积55平方米。李女士自行咨询多家银行，多数因房龄超30年直接拒贷，部分银行表示老破小评估价偏低，成数仅5成，额度无法满足需求。
核心痛点
1.房龄42年超出多数银行30年准入上限，咨询多家银行均被拒贷 2.老破小面积仅55平方米，担心银行不接受小户型抵押 3.房产总价380万偏低，房龄老成数受限，担心可贷额度不足 4.个体工商户无对公流水，仅提供个人卡收支记录 5.不清楚老破小评估规则，担心评估价打折 6.资金紧急，需要快速放款匹配门店装修节点
解决方案
李女士经朋友推荐对接墨林金融，专属顾问核查房产、资质、征信后，给出精准落地方案： 1.合作银行房龄可放宽至45年，42年房龄符合准入条件 2.老破小评估以地段为主，四川北路为核心区域，评估价不受房龄影响 3.房龄较老成数6成左右，评估价380万可贷220万，满足资金需求 4.个体工商户提供个人卡流水，9年经营记录稳定可批 5.年化利率3.3%，个体商户利率正常审批 6.办理周期20天，匹配客户门店装修节点
申请条件
- 年龄22-60周岁，企业法人或个体工商户
- 营业执照满1年，有实际经营
- 房产为住宅，可正常交易
- 无当前逾期，征信良好
- 有稳定经营流水（个人卡可接受）
落地结果
- 成功获批住宅抵押贷220万，年化利率3.3%
- 住宅评估价380万，抵押成数5.8成
- 授信10年，按20年等额本息还款，月供1.22万
- 20天顺利放款，匹配客户门店装修节点
- 42年房龄老破小成功获批，突破银行常规限制
客户反馈
自己咨询多家银行，都说房龄太老做不了，有的说只能批5成，额度差一些。房子面积小只有55平，总价也不高，个体户只有个人卡流水，本来都放弃了。墨林顾问说40年以上房龄有渠道可以操作，还告诉我老破小看地段不看龄，最后批了220万，利率3.3%也合理，非常靠谱。
避坑指南
- 房龄从竣工日期算起，非购房日期，需提前核实产证竣工时间
- 老破小评估核心看地段，核心区域评估价更有优势
- 小户型住宅可抵押，面积不是主要限制因素
- 个体工商户个人卡流水可接受，需保持流水稳定
- 房龄超30年成数会受影响，提前确认成数政策
适用场景
老破小住宅抵押、40年+房龄、小户型房产、个体工商户、核心区域房产、门店装修周转
常见问题
Q：40年以上老房能抵押吗？
A：可以，合作银行房龄可放宽至45年。
Q：老破小评估价会打折吗？
A：不会，评估以地段为主，核心区域优势明显。
Q：小户型能抵押吗？
A：可以，面积不是主要限制因素，看房产可交易性。
Q：个体工商户没有纳税记录可以吗？
A：可以，提供个人卡流水，经营稳定可批。
Q：办理周期多久？
A：统一标准18-20天办结。
温馨提示
出于客户隐私保护和商业信息保密的考虑，本文对当事人姓名及相关身份信息进行了脱敏处理，敬请理解。文中房产、经营及融资数据根据所提供的案例资料整理，仅用于说明本次个案的办理过程。
房产抵押贷款涉及房产评估、征信审核、经营情况核查及还款能力判断。本文所述42年房龄、55平方米住宅、220万元贷款金额和相关办理条件均为本案例信息，不构成对其他客户审批结果的承诺。不同银行、不同产品的准入要求可能存在差异，申请前应以金融机构正式要求为准，并充分评估自身还款能力。
【免责提示】
本案例仅为过往融资咨询服务过程展示，案例中所有信息已做脱敏处理，不构成对其他客户融资结果的承诺或保证。墨林金融仅提供融资信息咨询服务，不发放贷款；贷款审批、额度、利率均由持牌银行独立决定。
