在产证上写着一家三代人的名字，不是什么稀罕事，因为当年买房时加个名字并不难，但到了想拿房子做抵押的时候，麻烦却来了。
上周我们就碰到这么个事儿：一位普陀的业主，房子市值700万，夫妻俩收入稳定、征信干净，就因为产证上还有他父亲的名字，78岁了，也不参与还款，连着跑了两家银行，都被客客气气地送了出来。
房子是好房子，人也是好人，问题就出在“产证上的人”。
今天这篇把银行对这类房产的态度讲清楚。
银行在担心什么？
银行不针对老人，也不针对小孩，只针对“不确定性”。
老人上了年纪（65岁以上）：
银行内部有借款人年龄限制，一般要求“年龄+贷款年限”不超过65-70岁，如果产证上有老人，银行会算一笔账：万一贷款期间老人去世，产权涉及继承，继承人同不同意卖房、谁来接着还月供？这些都是不确定性，银行不喜欢不确定性，就直接拒。
未成年人：
法律规定处置未成年人财产必须是为了未成年人利益。万一贷款违约要拍卖房子，法院可能以“损害未成年人权益”为由中止拍卖。银行觉得这事太不可控了，直接不收。
所以银行对这类房产的核心态度就一条：风险高、变数多，能不接就不接。
产证上有老人，这几种情况可以谈
情况一：老人是产权人之一，但不做借款人
这是最常见的——当年父母帮忙付了首付，就把名字加上去了。现在办贷款的是夫妻俩，老人不参与借款。
多数银行可以操作，但需要老人本人到场签字，同意抵押。老人身体不便的话要提前问清楚银行接不接受上门见证，有的行可以、有的不行。
情况二：老人是产权人之一，也打算做借款人
银行有年龄限制，超过70岁基本不行。
情况三：老人是唯一产权人
产证上只有父母名字，子女又不能出面签字，除非老人自己年龄低于60岁，否则这条路走不通。
产证上有未成年人，比老人更棘手
上海绝大多数银行对产证上有未成年人的房产，直接不收。极少数银行可以特批，但条件苛刻：
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必须证明贷款用途是为了孩子利益，比如出国留学、大病治疗
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需要提供详细的证明材料
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未成年人及所有监护人必须到场签字
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额度要扣减掉未成年的份额
实际能办下来的屈指可数。如果你的产证上有小孩名字，建议提前做好心理准备——这条路过关不容易。
把名字去掉行不行
很多业主会问：那我先把名字去掉再来贷。
去掉老人的名字：
可以，通过买卖或赠与把份额转出来。但要交税费，买卖交契税、个税，赠与未来卖房时也有成本。要不要办、值不值得办，先算清楚账再说。
去掉小孩的名字：
法律不允许随意处置未成年人名下的财产，房管局审核极严，周期很长。急用钱的话这条路赶不上。
写在最后
产证上有老人或小孩，不代表贷款彻底没戏。关键看老人多大年纪、小孩占多少份额、以及你找的是哪家银行。我们处理过不少类似案例，有的银行可以特批，有的需要提前做产证变更，具体怎么走要看你的实际情况。
如果你手上有这类房子正在考虑抵押，需要帮忙判断——比如这个情况能不能做、需要满足什么条件、有没有必要提前除名——可以把具体情况发给我们，先帮你看看，心里有个底再决定下一步。做不了也能告诉你原因是什么，免得来回跑冤枉路。
