“我在上海有套房子，产权清晰、没纠纷，拿去银行办抵押贷款应该没问题吧？”
这是墨林金融后台不少上海业主的想法。
很多人觉得，只要手里有套房子，抵押贷款就是板上钉钉的事，可真跑去银行一问，却被一口回绝了。
房子明明是自己的，也没啥问题，银行为啥不收？
今天墨林金融就跟上海的朋友们聊聊，哪些房子银行不接受抵押、哪些房子办理起来特别麻烦。全是本地实操的梳理，建议有房想办贷款的朋友耐心看完。
银行收房子抵押
看的是什么？
很多人以为银行看的是“房子值多少钱”，其实不完全对。
银行评估一套房子能不能抵押，主要看三个维度：
第一，能不能顺利变现。 万一借款人还不上钱，银行要能快速把这套房子卖出去。卖不掉的房子，再值钱银行也不要。
第二，产权够不够清晰。 有纠纷、有查封、有违章搭建的房子，银行碰都不会碰。
第三，剩余价值够不够。 房龄太老、土地使用年限快到了的房子，银行评估价会压得很低，甚至直接拒收。
搞清楚这三点，你就明白了——不是“有房就能贷”，是“银行觉得能收回来钱的房才能贷”。
这几种上海房子
银行基本不收
第一种：房龄太老的老公房
35年以上的老公房，不少银行已经明确不接了，原因很简单：剩余土地使用年限短、房屋结构老化、处置难度大。
虽然个别小银行或非银机构还能做，但额度压得低、利率也高。如果你家房子房龄超过35年，要有心理准备。
第二种：产权不清晰的房子
房子有共有人，共有人不同意抵押的；房子有继承纠纷，还没分割清楚的；房子被法院查封的，这些银行一概不收。
产权问题不解决，房子再值钱也没用。
第三种：违章搭建的房子
很多上海老房子都有过违章搭建，比如天井搭个房间、楼顶加个阁楼。如果房产证上的面积和实际面积对不上，或者有被城管部门记录在案的违章信息，银行会直接拒。
第四种：部分动迁房和安置房
上海有些动迁房和安置房有转让限制，比如几年内不能上市交易。银行要的是能随时变现的抵押物，这类房子处置不了，自然不收。
具体能不能做，要看房产证上的土地性质和限制条款。
这几种房子能做但条件“打折”
房龄30-35年的房子：能做，但额度低、利率高
上海这类房子不少，银行愿意接，但成数会从7成降到5成左右，利率也会上浮，主要是房子老了，银行要控制风险。
非住宅类房产：能贷，但成数砍半
商铺、办公楼、厂房这类房产，银行也接，但抵押成数一般只有4-5成，远低于住宅的7成，而且利率更高期限更短。另外，不是所有银行都做非住宅抵押，得挑对口产品。
50年产权的酒店式公寓：部分银行接，部分不接
产权性质是“商办”还是“住宅”，银行认定标准不一样：有的银行把这类房产当住宅处理，有的当商办处理，能贷多少、利率多少，差别很大，如果你手里是这种房子，建议先找懂行的人问清楚再行动。
给上海业主的几点实操建议
建议一：办抵押前，先自查房子有没有“硬伤”
房产证翻出来看看：房龄多少年、产权性质是什么、有没有共有人、有没有违章记录，有问题先处理，别直接跑去银行碰壁。
建议二：不同银行要求不一样，别被一家拒了就放弃
有的银行房龄超25年就不接，有的银行30年还能谈，有的银行不做动迁房，有的银行可以特批，多了解几家，找到愿意接的那家。
建议三：如果房子确实做不了抵押，考虑其他方式
房子不符合抵押条件，不代表就贷不到款：企业主可以走税贷、票贷、流水贷；上班族可以走公积金信用贷、工薪贷，别在一棵树上吊死。
建议四：拿不准的，先找人问问再跑银行
每家银行对房子的要求不一样，自己一家一家去试，试一次查一次征信，最后房子没办成，征信反倒弄花了了，所以要先找懂行的人问清楚，哪家银行接你这套房子、能贷多少，再直接去申请，尽量做到一次搞定。
写在最后
在上海，房子确实是融资的“硬通货”，但不是所有房子银行都收，房龄太老、产权不清、性质特殊，都可能让你白跑。
所以搞清楚自家房子的情况，找对愿意接的银行，才是顺利办下抵押贷款的关键。
如果你在上海有套房子，不确定能不能做抵押贷、或者不知道该去哪家银行，欢迎来墨林金融问问：我们在上海做了十几年，各家银行对房产的要求门儿清，你带着房子情况来，我们帮你看看哪家银行能接、能贷多少，给你个准话，省得你到处碰壁。
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